Капремонт многоквартирных домов — очередное бремя для жильцов?

В последнее время в нашу редакцию поступает много вопросов о программе капитального ремонта многоквартирных домов. У жителей нашего города возникают вопросы: что это за капитальный ремонт; кто должен уплачивать взносы за капитальный ремонт, а кто нет; сколько необходимо платить; куда и кому платить? С этими и многими другими вопросами мы обратились к председателю фонда «За справедливость» Тадию Уминскому. 2 октября 2014, 12:10 20 Капремонт многоквартирных домов — очередное бремя для жильцов? Капремонт многоквартирных домов — очередное бремя для жильцов? Фото: ya.ru.

— Так что это за зверь такой, «Капитальный ремонт»?

25 декабря 2012 года в Жилищный кодекс РФ были внесены значительные изменения. Был принят Федеральный закон № 271-ФЗ от 25.12.2012. Жилищный кодекс РФ был дополнен разделом IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Суть этого изменения в том, что в регионах повсеместно должны быть созданы региональные программы капитального ремонта многоквартирных домов, а также сформированы фонды капитального ремонта. Региональными властями должна быть утверждена и опубликована региональная программа капитального ремонта, создана государственная структура — «региональный оператор», которому вменяются функции технического заказчика работ по капитальному ремонту. Региональный оператор — это юридическое лицо с организационно-правовой формой в виде фонда.

— Правительство Челябинской области утвердило программу и создало регионального оператора?

Да. Программа была утверждена постановлением правительства Челябинской области 21 мая 2014 года № 196-П «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области на 2014−2043 годы». Региональный оператор был создан согласно постановлению правительства Челябинской области № 511-П от 9 декабря 2013 года «О создании специализированной некоммерческой организации — фонда «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области».

— В чем суть этой программы?

Суть программы в том, что должны быть сформированы фонды капитального ремонта, на которых будут накапливаться денежные средства, они, в свою очередь, будут поступать от собственников помещений многоквартирного дома посредством уплаты ежемесячных сборов. То есть каждый из собственников увидит в ближайшем будущем дополнительную строчку в квитанции «Капитальный ремонт». В ней будет значиться сумма, которую собственник уплачивает именно в этот самый фонд капитального ремонта.

— То есть уплачивать денежные средства в фонд капитального ремонта — это обязанность каждого собственника квартиры?

Взносы на капитальный ремонт общего имущества обязаны уплачивать все собственники помещений в многоквартирных домах. Таковы требования Жилищного кодекса РФ. Но есть и исключения — собственники помещений в домах, признанных аварийными. Ремонтировать такие дома экономически нецелесообразно, они будут включаться в программу переселения из ветхоаварийного жилья. Кроме того, в региональную программу капремонта не войдут дома, в которых менее трех квартир.

— Один из наших читателей задает вопрос: я слышал, что существует два способа уплачивать взносы на капитальный ремонт. Расскажите, пожалуйста, что это за способы?

Да. Собственники многоквартирных домов вправе выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

1. На специальном счете многоквартирного дома.

2. На счете регионального оператора — то есть в «общем котле» многоквартирных домов.

Выбрать способ формирования фонда капитального ремонта собственники обязаны не позднее чем через шесть месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта. То есть жители Челябинской области могут это сделать до 21 ноября 2014 года. И это очень важно, поскольку в случае если собственники не успеют это сделать, то сменить способ формирования фонда капитального ремонта они смогут только через два года. Если собственники не примут решения по этому вопросу, фонд будет формироваться на едином счете регионального оператора.

— А что такое единый счет регионального оператора?
Это некий счет, на котором будут накапливаться денежные средства со всех многоквартирных домов Челябинской области. Расходоваться эти деньги будут согласно утвержденной программе капитального ремонта на 2014−2043 годы, о которой я уже говорил. Перечень домов и запланированный срок проведения капитального ремонта на каждый отдельно взятый дом можно посмотреть на сайте Правительства Челябинской области.

Фонд «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области» сам по конкурсу выбирает банк, аккумулирует средства, предлагает собственникам на утверждение предложения по капремонту, перечень работ, организует капитальный ремонт и финансирует его. В случае нехватки денежных средств на проведение капитального ремонта в доме Региональный оператор сам ищет средства, например, привлекает кредитные деньги. Фонд вправе также использовать средства, собранные одним домом, на ремонт другого, которому ремонт нужен раньше (но это возможно только в рамках одного муниципального образования и только на возвратной основе). Все взятые в долг средства Региональный оператор обязан вернуть тому дому, у которого занял к моменту, когда подойдет срок его капремонта.

Но это в теории. Как будет на практике — поживем, увидим.

— Хорошо. А что тогда за специальный счет многоквартирного дома? Кто может его открыть?

Давайте начну отвечать с последнего вопроса. Кто может открыть «спецсчет»? Дело в том, что не только у простых собственников помещений, но и у опытных экспертов и практиков, а также и у чиновников возникли затруднения в понимании этого вопроса. Реализация на практике этой модели может быть, к сожалению, затруднена. Потому как хитрые чиновники считают, что специальный счет могут открывать только ТСЖ или ЖСК. На самом деле, «спецсчета» можно открывать не только при таких способах управления домом, как ТСЖ или ЖСК, но и при управлении домами управляющей компанией.

Поскольку с ТСЖ и ЖСК, в общем-то, все более или менее понятно — председатели, скорей всего, уже разобрались с открытием «спецсчета», то я не буду останавливаться подробно на этом. Но если вдруг у кого-то возникнут вопросы, то специалисты нашего фонда готовы всегда дать ответ на этот вопрос.

Я лучше подробней остановлюсь на открытии специального счета, закрепленного за многоквартирным домом, который управляется управляющими организациями. Для этого нужно пристальней обратить внимание на ч. 3 ст. 175 ЖК РФ. Дословно она изложена так: «Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета». То есть, исходя из этого пункта жилищного законодательства, можно сделать вывод, что в любом многоквартирном доме, независимо от реализуемого в нем способа управления, можно открыть «спецсчет». Данный вывод подтверждает п. 2 ч. 1 ст. 180 «Функции регионального оператора». Отталкиваясь от этой нормы, одной из функций регионального оператора является: «открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета».

Соответственно, собственники МКД, находящегося под управлением управляющей организацией, также могут открыть «спецсчет».

А теперь вернемся к первому вопросу: что такое «Специальный счет». «Спецсчет» — это счет, на котором будут накапливаться денежные средства конкретного многоквартирного дома. Если собственники приняли решение формировать фонд на специальном счете дома, то владельцами этого счета, точнее, его распорядителем может быть созданное в доме ТСЖ, специализированный кооператив или региональный оператор. Собственники или управляющая компания распорядителем этого фонда быть не могут.

Специальные счета дома могут быть открыты только в банках, соответствующих определенным критериям финансовой устойчивости. Открываются счета на имя, указанное в решении общего собрания (имя регионального оператора, ТСЖ или кооператива).

Опять же, если с ЖСК и ТСЖ все понятно — они являются самостоятельными юридическими лицами и могут сами открыть счет, то собственники МКД юридическими лицами не являются и, соответственно, счет открыть не могут. Собственники таких многоквартирных домов (например, председатель совета МКД) после принятия решения, ссылаясь опять же на ранее упомянутый мной п. 2 ч. 1 ст. 180 «Функции регионального оператора», должны обратиться к региональному оператору, чтобы последний открыл «спецсчет» на этот многоквартирный дом. К этому обращению должен быть приложен протокол общего собрания собственников помещений. Стоит отметить, что протоколы и прочие документы должны соответствовать всем установленным нормам ЖК РФ. Для того чтобы избежать разного рода провокаций и спекуляций со стороны чиновников, лучше заранее ознакомиться со всеми требованиями и образцами документов непосредственно на сайте фонда «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области» в разделе «Образцы документов».

— Исходя из ваших слов, специальный счет многоквартирного дома — это своего рода некий мешок конкретно взятого дома, в который жители накапливают денежные средства для того, чтобы в дальнейшем провести капитальный ремонт этого дома. В связи с этим вопрос: а если денег на счете не хватит?

В этом-то на самом деле и есть минус этой модели финансирования капитального ремонта МКД. Оговорюсь заранее, что, на мой взгляд, это хоть и минус, но небольшой. В этом случае, если подойдет срок капремонта и денег на «спецсчете» окажется недостаточно для проведения работ, то собственникам придется самостоятельно искать средства: кратно увеличивать взносы, брать кредит в банке.

— Хорошо. Но какие гарантии может дать региональный оператор, что собранные с собственников деньги никуда не пропадут или не будут потрачены не по назначению?

Этот вопрос вам, конечно, было бы лучше задать напрямую региональному оператору. Но, опять же следуя логике, региональный оператор создан правительством Челябинской области, соответственно, сохранность средств фонда гарантирована также областным правительством. За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками субсидиарную ответственность будет нести правительство Челябинской области. Кроме того, средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, могут быть потрачены только на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. На другие нужды, например, на содержание регионального оператора, денежные средства потратить будет нельзя. Это исключено. Средства, находящиеся у регионального оператора, он просто так даже снять не сможет. Банк может провести операции по списанию со счета денежных средств (оплату работ) только по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту при предоставлении: протокола общего собрания собственников о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; договора о выполнении работ по капитальному ремонту; акта приемки выполненных работ по договору, подписанного расширенной комиссией с участием представителей собственников дома.

— Ну и, скорее всего, один из самых важных вопросов: сколько придется платить собственникам?

На территории Челябинской области за капитальный ремонт собственники помещений в многоквартирных домах будут платить 6 рублей с одного квадратного метра жилья в 2014 году; 6,4 руб. — в 2015 году и 6,7 руб. за квадратный метр в 2016 году.

— Еще вопрос, который поступил к нам в редакцию: предусмотрены ли субсидии и компенсация расходов при оплате капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов для малоимущих семей?

Жилищный кодекс РФ предусматривает предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если совокупный платеж, включающий минимальный размер взноса за капремонт, составляет более 22 процентов от совокупного семейного дохода, предоставляется субсидия, в том числе, и на компенсацию взноса на капитальный ремонт.

— Может ли тариф за капитальный ремонт быть больше, чем установленный?

Да, конечно, взнос на капитальный ремонт может быть больше установленного. Такое решение принимается на общем собрании собственников помещений МКД. Больше может, а вот меньше — нет.

— Спасибо Вам, Тадий Владимирович, за ваши ответы. Надеемся, они помогут жителям Миасса, Златоуста и Чебаркуля разобраться со столь непростой темой, как «Капитальный ремонт».

Пожалуйста. Пользуясь случаем, хотелось бы отметить, что более подробно жители нашего города могут получить консультации в приемной фонда «За справедливость», расположенной по адресу: г. Миасс, ул. Романенко, 50б, телефон 26−00−04.

http://infowe7c.beget.tech/articles/ot-i-do/kapremont-mnogokvartirnyh-domov-ocherednoje-brema-dla-zhilcov-85.html

Оцените новость:
u74.ru
Добавить комментарий